一季度零售市场复苏表现温和，各方观望情绪显著，但持续回暖已为全年的增长态势开了一个好头。

消费零售复苏是2023年经济复苏的主要驱动力。年初，社会各界的目光都密切注视着中国的消费数据和零售地产市场表现，这既是经济增长态势的指示剂，也是社会信心和市场情绪的风向标。今年前三个月，零售市场复苏表现温和，各方观望情绪显著，但持续回暖已为全年的增长态势开了一个好头。

亮点抢先看：

(资料图片)

1. 需求端简化来看，2023年前两个月与疫情前同期相比，餐饮增长恢复超90%，商品零售恢复进度约1/3。未来就业预期改善和收入增长提速将为零售增长带来持续动力。

2. 供应端受阻抑制短期复苏。其中，2022年零售投融资骤降，食品饮料类下跌51%。许多延期项目和品牌看好今明两年市场恢复动力，将重启布局，带动消费增长。

3. 新能源汽车去年在京成为“开店王”，已进入规模运营红利期，未来将从高速门店扩张步入平稳布局期。

4. 户外运动类重点品牌2022年销售额同比增长约25%，为其强势扩张提供有力支撑；2023年第一季度，该品类在京新开门店超过10家。

5. 高化在疫情期间的线上销售增长，为2023年线下专柜拓店积攒了弹药。

6. 餐饮业态去年受创严重，2022年北京开店占比同比萎缩9.3个百分点。2023 年，集团化连锁化的餐饮品牌实行规模扩张战略，也是复苏后第一批扩张的业态。

零售需求复苏进行时

2023年初消费持续恢复，为全年的回暖增长开了个好头，但仍处于起步期。根据国家统计局公布的今年前两个月的数据，全国社会消费品零售总额同比增长3.5%，由负转正；其中商品零售同比增长2.9%，餐饮收入同比增长9.2%（见下图）——和往年相比，这大概是什么水平？高度简化而言，2023年初与疫情前的2019年同期相比，餐饮增长恢复超90%，商品零售恢复进度约1/3。

我们需要充分认识到，在经历了三年经济周期和疫情扰动之后，消费信心的恢复仍然需要时间。短期内市场观望情绪仍然较为显著，复苏水平较温和。消费零售领域的复苏不会即时、快速的爆发性增长，而需要关注持续的增长“后劲”。

通过分析全国居民生活及收支数据可见，居民的消费支出与可支配收入同频共振，但在面对内外部扰动下敏感度更高、波动幅度更大。今年的消费提振在很大程度上取决于就业形势优化、收入状况改善，及收入预期的修复。随着稳定就业和扩大收入的政策落细落实，全国人均可支配收入增长将再次提速，如同2021年的消费繁荣时期一样，再次推动零售市场回暖增长。因此，尽管短期市场复苏温和，但具备持续释放的后劲和动力。

供应端持续改善，承载消费增长

在过去几年，经济环境和疫情的不确定性导致零售行业供应端有所萎缩，也反之抑制了消费短期复苏程度，这一趋势在2022年表现尤为明显。

· 2022年零售消费相关投融资大幅下跌，其中食品饮料投融资事件数量腰斩，导致部分零售商扩张放缓或停滞，部分退出市场，谨慎观望情绪显著。

· 仲量联行研究部数据显示，2020及2022年北上广深四个一线城市的商场新增供应量显著下降，单年供应量较此前十年平均水平低42%。随着市场需求复苏，许多此前延期项目看好今明两年的市场恢复动力，将陆续开业、持续释放。

2023至2024年，供应端持续改善将为零售市场带来新的消费场景、购物体验和品牌吸引力——供应端的产品创新和体验升级，是带动消费增长的重要因素之一，将配适消费意愿和购买力的增长，从供需两侧共同推动市场趋稳回暖。

一图看懂：哪些零售业态多金又扩店？

基于2022年仲量联行研究部数据库，本图展示了各业态的市场综合表现。业态数值在坐标系内越趋近第一象限（右上角）的极值，越证明该业态目前在市场的开店动能与营收能力表现均强势，新能源汽车行业即呈现这样的正向发展态势；反之，越趋近第三象限（左下角）极值，销售额降幅越大，且伴随着持续的退租与关店，例如去年在疫情中逆势运营的餐饮业。

· 新能源汽车去年在京开店增速打败所有业态成为“开店王”。2022年中国新能源汽车渗透率达到25%，已进入规模运营红利期，未来将从高速门店扩张步入平稳布局期。

· 2022年，主要奢侈品集团在中国大陆市场获得了平均29%以上的营收增长，布局步伐稳健，通过提高价格和将门店向头部重奢商场集中，吸引高净值消费群体。

· 户外运动类重点品牌2022年销售额同比增长约25%，为其大举布局、“逆势扩张”提供有力支撑，2022年新开店占比在过去两年高基数基础上进一步提升1.6个百分点。

· 2022年，黄金珠宝凭借着储蓄、增值和抗风险的特性在下行环境中表现依旧稳健，重点零售商均录得两位数营收增长，全市新开店铺占比提升2.9个百分点；

· 高化在2022年的市场表现极具韧性，头部品牌营收平均同比增长10.1%，但主要来自于渠道与美妆直播等私域流量，新开店活力较弱，为2023年线下拓店积攒了弹药。

· 餐饮业态去年持续承压，销售额下滑，北京新开店面积占比同比萎缩9.3个百分点。2023 年市场回暖后集团化、连锁化品牌实行规模扩张战略，是复苏后首批扩张业态。

2023年初租赁需求回暖，四大业态领跑北京

户外运动：市场持续扩张，户外体验成新项目标配

· 2023年第一季度，户外运动品牌在北京新开门店超过10家。

· 时尚户外的业态边界被拓宽，门店的功能从鞋服装备购物深入到体验+专业训练。

· 多个室内冲浪、潜水和攀岩体验馆已有意向入驻在建或尚在筹备期的购物中心。此类业态对层高、承重等硬件设施要求较高，与筹备早期项目的适配度较高。

新能源汽车：成熟品牌享受头部效应，新一轮品牌开始布局

· 2023年第一季度，新能源汽车新开店数量在此前高基数的基础上同比小幅放缓，但北京全市仍然开出约15家新店。近期，政策资源与资本投资持续释放利好信息，中短期市场将经历大量品牌竞合繁荣的红利期，也为购物中心提供了一个较为稳定的租赁需求来源。

· 集中选址规律延续，第一季度位于京西的华熙Live Hi-Up集中引入五家新能源门店。

· 新一轮新能源品牌开启扩张的周期。集度在三里屯太古里南区开出全国首家元宇宙汽车品牌中心。

餐饮：需求复苏强劲，头部品牌制定实施规模扩张战略

· 去年年底开始，随着防疫优化和元旦春节消费反弹，餐饮业迎来转折。

· 北京一季度餐饮业态新店占比较上季度新增20.5个百分点，领先所有业态走到复苏前沿。

· 随着消费信心修复，一些具备规模效应的品牌在市场环境转好后开始制定门店扩张战略。呷哺呷哺旗下湊湊、茶米茶、趁烧等品牌计划在国内和海外新开门店将超过240家。头部品牌不约而同地加仓预示着行业对未来预期的大幅好转，但也意味着新一轮的厮杀。

高化：去年线上积攒弹药，今年布局商场专柜预计将为战略重心

· 高端化妆品，是唯一一个在2022年有所盈利，但线下扩张速度放缓的业态。

· 随着疫后线下消费场景的恢复，全渠道的协同能力变成品牌方的经营重点。线下门店和专柜对品牌方在文化推广、引流和服务体验等方面的战略意义也更加明晰。

· LVMH旗下的两大奢华高端香水香氛品牌LOEWE和Maison FrancisKurkdjian北京首店入驻SKP。

今年初，中央经济工作会议要求“把恢复和扩大摆在优先位置”，商务部将2023年定为“消费提振年”。北京各区发放的各类消费券有效释放了内需潜力，撬动消费。另外，2023年北京零售地产市场预计将迎来超过90万平方米的新增供应，全面激活各类圈层消费需求。暖春已至，乘势而上，政策利好释放与零售地产供应端修复将双向推进零售市场发展步入新能级。